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    2019年下半年西安楼市8大悬疑

    浏览:950次 时间:2019年08月14日

    2019年上半年的西安楼市,延续了2017年、2018年的牛市行情,土地市场持续出现抢地大战,商品住宅市场“千人摇”楼盘频出,并且由于高端项目的集中入市,整体上房价依然上行,无奈官方出台了6.20楼市新政,限购进一步加码。

    进入到2019年下半年,西安楼市将在史上最严限购令的背景下度过。此时,关于下半年西安楼市到底如何便牵动着各方的神经。而我更关心的是,下半年那些待解的悬疑,到底会给出怎样的答案。

    01

    悬疑一:西安房价还能涨多久?

    实际上,所有楼市调控政策的出台,都是为了抑制房价过快上涨,政策的目的是为了让楼市在平稳中前行,别动不动就搞出一个房价涨幅全国第一。

    而就在我正在写这篇文章的时候,国家统计局发布了《20196月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,6月份西安新建商品住宅价格环比上涨1.7%、同比上涨25.2%。

    从环比来看,6月份西安新建商品住宅价格环比涨幅位居全国第三,仅次于洛阳(2.5%)、大理和呼和浩特(1.8%),这是西安新建商品住宅价格连续第40个月上涨!

    从同比来看,西安6月份25.2%的涨幅依然位居全国第一!

    但我预计7月份西安新建商品住宅上涨的数据可能会好看一点,在6.20限购新政的执行下,在更严格限价政策的执行下(多个高价楼盘近期价格备案未获批),最起码从官方的统计数据上,7月份的时候西安新建商品住宅价格环比涨幅可能会低一点!但同比涨幅,在过去1年连续上涨下,依然会位居全国前列。

    站在更长的时间周期来看2019年下半年西安房价的走势,我们必须要发出一个疑问那就是:西安房价还要涨多久?或者是西安新建商品住在价格连续上涨的月数,到底会创下一个怎样的纪录?

    同时,我们要从另一个角度发出疑问:即使从统计数据上显示西安房价下降了,但事实上你真的感受到下降了吗?

    02

    悬疑二:供不应求的行情还能持续多久?

    如果要寻找这轮西安房价上涨的原因,供不应求一定是最重要的原因之一。

    不管是2018年,还是刚刚度过的2019年上半年,西安新建商品住宅市场持续呈现出供不应求的行情。但凡位置不是特别差、价格不是特别离谱的项目,基本都得摇号,买房得凭运气。如果遇到限价背景下一二手房价格明显倒挂的项目,或者是性价比比较高的项目,千人摇、两千人摇都是非常正常的现象。

    到了2019年下半年,更严的限购政策从一定程度使得西安城六区、长安区、临潼区范围内有资格买房的人会减少,但另一方面我们还要关注的是市场供应。新增的市场供应,不但要解决新增的市场需求,更重要解决的是目前存量的市场需求。

    只有当市场供应量达到一定高的时候,可能才能缓解目前的供不应求现状。

    只是从目前来看,这一点要实现比较难。

    03

    悬疑三:西安是否会出台更严的调控政策?

    目前的西安楼市调控政策包括限购、限价、限售。

    限购从一定程度上提高了在西安买房的门槛,使得在限购区域内有资格买房的人减少;限价从一定程度上可以抑制房价的过快上涨,可以实现价格的稳定;限售则从一定程度上使得投资、投机性购房者持有时间拉长,真正落实了房子是用来住的不是用来炒的。

    从目前来说,西安的楼市调控政策是“史上最严厉”。

    对于下半年的西安楼市政策,在房价上行压力依然较大的情况下,楼市调控政策放松的可能性不大,我们更应该关心的是是否会有更严厉的政策出台?

    这其实还是要看下半年的市场走势。只是从目前来看,西安出台更严格政策的可能性不大。

    04

    悬疑四:西咸新区、咸阳是否会有楼市调控政策出台?

    西安限购后,便将大量的市场需求挤压到了临近的西咸新区、咸阳,特别是在大西安、西咸一体化概念的炒作之下,西咸新区、咸阳成为楼市热点板块,与这种热点相对应的便是房价的上涨。

    房价的过快上涨,除了增加购房者的置业成本之外,更重要的是会带来民怨和舆论的压力。

    在此背景之下,我们需要关注的是:下半年的时候,西咸新区、咸阳是否会有楼市调控政策出台?

    实际上,在前两天,咸阳已经发布了在咸阳市范围内用公积金购房的《个人住房公积金贷款业务须知》,明确了7个使用条件和8种不能使用的情形。总体上看,咸阳市目前的住房公积金使用政策,比西安之前的公积金新政还严格。

    咸阳的公积金新政,传递出了很重要的信号,那就是咸阳楼市政策收紧!

    05

    悬疑五:下半年的土拍热点区域在哪里?

    上半年,土拍热点包括绿地、陕建、绿城在西咸能源金贸区拿地,新城、中梁、恒大在秦汉新城拿地,绿地、金地在空港新城拿地,碧桂园在航天拿地,莱安、正荣在大明宫板块拿地,高新在软件新城拿地,阳光城在泾河新城拿地,融创在城东韩森寨拿地,富力在城西土门拿地,金科、远洋在浐灞拿地……

    从上述信息可以看出,西安主城区的热点地块大部分都是补挂办理手续,主城区一旦有市场化招拍挂的土地,必然引发大牌房企争抢。除此之外,土地供应和交易热点区域就当属西咸新区。

    前两天,西咸新区已经挂牌了31宗土地,其中有多宗开发用地,这些地块在8月初将进行拍卖,届时必将又是一场土拍盛宴。

    除了西咸新区外,随着西安解决棚改、城改土地市场遗留问题不断推进,西安主城区在下半年预计还将有热点地块供应,届时必将又是抢地大战。

    06

    悬疑六:万科第一,谁是今年西安房企销售额第二?

    根据房99发布的公开数据,2019年上半年大西安房企销售金额排行榜TOP10显示,万科以144亿元的成交金额领跑榜单,将第二名、第三名远远抛在身后。按照这个节奏,预计西安万科今年实现成交金额会在300亿元以上,蝉联房企销售额NO.1没有太大的悬念。

    当第一名没有悬念的时候,我们就得关注第二名、第三名。

    从上半年的销售情况来看,绿地以79亿元的销售额位居第二名,距离第一名万科有65亿元的差距,由此看来绿地要想实现第一名的可能性微乎其微。同时,绿地在上半年79亿元的销售额比第三名融创54亿元的成交额高出了25亿元??悸堑铰痰卦谙掳肽昙绦凶愎坏氖谐」┯?,由此看来绿地保住全年第二名问题不大。

    最具有悬念的是全年销售额第三名。

    上半年的地三名是融创,成交金额54亿元。但值得注意的是,位居上半年第四名的金辉,成交金额仅仅比第三名融创少了1亿元!第五名保利47亿元的成交金额,也仅仅比第三名融创少7亿元……

    由此看来,全年销售额第三名到底会是谁,还真的是个悬念。

    至于TOP104-10名,就更具悬念了。因为上半年大家的差距都非常的小,一切答案只有等到2020年才能知道。

    07

    悬疑七:碧桂园、中南、阳光城能否杀回TOP10?

    上半年,大西安房企成交金额TOP10中,没有看到碧桂园、中南、阳光城的身影,这既意外,也不意外。

    意外的是作为全国房企销售额NO.1、西安楼市黑马房企的中南和阳光城,理应位列TOP10,但却没有;不意外的是,这几家大牌房企今年上半年在西安市场没有足够的推货量,是到底跌出半年TOP10榜单最重要的原因。

    进入到下半年,碧桂园将有沣东的碧桂园·国湖、浐灞的碧桂园·珑悦铁定入市,曲江的项目前几天也已经在招兵买马,入市是大概率事件。再加上4月份、5月份刚入市的碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号、碧桂园·秦都府,碧桂园重返全年TOP10应该问题不大。

    中南置地,进入西安的时间比较短,但在2018年则以多个新盘入市,直接杀进了西安房企销售额TOP10!进入到2019年,中南置地上半年在西安的大多数项目都处于尾盘,只有中南上悦城、中南青樾主力在推。下半年,据传中南在西安多个区域将有多个新项目入市!由于我们目前不知道中南置地上半年在西安的销售数据,不知道与上半年TOP10的距离,所以还无法判断下半年几个新项目入市后能否重返全年TOP10。

    阳光城,2017年、2018年,凭借西咸新区能源金贸区千亩大盘阳光城壹号的热销,成为西安市场上最受关注的房企之一。但进入到2019年,随着阳光城壹号已经去化的差不多,以及新项目尚未入市,所以也便跌出了今年上半年大西安房企销售额TOP10。进入到2019年下半年,大明宫板块的阳光城·檀悦,铁定将入市销售;曲江核心的阳光城·檀府,有可能入市销售。再加上丽兹公馆、翡丽曲江、阳光城壹号,就看阳光城能否重返全年销售额榜单TOP10。只是从目前来看,难度较大。

    08

    悬念八:本土房企,谁会杀出?

    关注了TOP10,我们再关注下西安本土房企。

    前些年的时候,我们还能在西安房企销售额TP10榜单上看到本土的天朗、紫薇、海荣、天地源等名单,这两年顶多只能看到天地源的名字。到了2019年半年榜单的时候,天地源也消失了。

    到了2019年下半年,其实我已经对本土房企能够重返TOP10不抱太大的希望了,毕竟差距太大。如果说要关注本土房企,我们应该关注的是本土企业还有谁能从产品、市场声音上帮助本土企业刷一下存在感。

    从目前来看,本土房企下半年有新项目入市的企业也是寥寥无几。除了紫薇目前公布了沣西新城2个新盘的规划和案名,在下半年这两个项目有可能会入市销售外,荣民在高新区的项目也有可能会入市。除此之外,天地源在西安国际社区的项目、科为在沣西的项目、高新在软件新城的项目能否入市,还存在一定的不确定性。

    当然,还有一种可能,那就是西安本土房企国企之间的重组,这一点值得关注。如果真的能实现,最起码从规模上,西安会有一家有点规模的本土房企。

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